住宅ローン金利選択の悩み：変動VS固定、インフレ時代の賢い選択とは

はじめに：誰もが悩む金利選択の問題

こんにちは！マイホーム購入を検討している皆さん、住宅ローンの金利選びで悩んでいませんか？

私も数年前にマイホームを購入する際、「変動金利にして浮いたお金を投資に回したら？」というアドバイスを受けて、めちゃくちゃ悩みました。確かに魅力的に聞こえるけれど、本当にそれで大丈夫なの？と不安になりますよね。

今回は、最近のインフレ傾向や金利上昇の可能性も踏まえながら、住宅ローンの金利選択について私なりに整理してみました。同じように悩んでいる方の参考になれば嬉しいです。

住宅ローン金利の基本をおさらい

まずは基本から確認していきましょう。住宅ローンの金利って、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2つがありますよね。

変動金利って何？

変動金利は、名前の通り金利が変わるタイプです。基本的に半年ごとに見直しがあって、世の中の金利情勢に合わせて上がったり下がったりします。

ただし、急に返済額が跳ね上がらないよう、2つの安全装置があります：

• 5年ルール：金利が変わっても、実際の毎月返済額は5年間据え置き（多くの商品で採用例はありますが、一律ではありません）
• 125%ルール：返済額の見直し時も、前回の1.25倍までしか上がらない（商品ごとに条件差あり・要確認）

これらのルールがあることで、短期的な急激な負担増は避けられますが、金利が大幅上昇した場合は「利息ばかり払って元金が減らない」という怖い状況になる可能性もあります。

固定金利の安心感

一方の固定金利は、決められた期間中は金利が変わらないタイプ。フラット35のような「全期間固定」と、「当初10年固定」のような「期間選択型」があります。

金利変動の心配がないので、返済計画が立てやすく、精神的にも楽ですよね。

2024年以降のインフレ傾向を考える

ここからが重要なポイント。最近の経済情勢を見ると、日本でも物価上昇が続いていますよね。私の感覚でも、スーパーの食材やガソリン代、電気代など、確実に値上がりしています。

インフレが住宅ローンに与える影響

インフレって、実は住宅ローンにとって複雑な影響を与えるんです：

• 金利上昇圧力：インフレを抑えるため、中央銀行が金利を上げる可能性
• 実質負担の軽減：物価が上がると、固定額の借金の負担感は相対的に軽くなる
• 収入への影響：インフレで給与も上がれば、返済負担率が下がる可能性

2025年現在、日銀は2024年にマイナス金利を終了し、2025年1月に政策金利の誘導目標を「約0.5％」としています。これまでの超低金利時代が終わり、金利の上昇リスクには引き続き注意が必要だと感じています。

「変動金利＋差額投資」戦略を検証

さて、本題の「変動金利にして、固定金利との差額分を投資に回す」戦略について考えてみましょう。

具体的にどのくらいの差額が生まれる？

2025年8月現在の金利水準で試算してみると：

• 変動金利：0.52〜0.70％程度
• 固定金利（35年・銀行の全期間固定の代表例）：概ね2%台中盤〜後半
• フラット35（21〜35年）：最も多い金利 1.87％

例えば3,000万円借入の場合、毎月の差額はおおよそ2万円前後〜（条件による）。この金額を投資に回すという発想ですね。

投資戦略のメリット

うまくいけば、確かに魅力的です：

• 月2〜3万円を年利4〜5%で運用できれば、住宅ローン金利を上回るリターンが期待できる
• インフレ対策にもなり、資産価値の目減りを防げる
• 長期積立投資の複利効果で、大きな資産形成が可能

でも、リスクもしっかり考えよう

正直、私がこの戦略で一番怖いのは「金利上昇×投資不振」のダブルパンチです。

インフレが進んで住宅ローン金利が2〜3%に上がった時、同時に株式市場が低迷して投資資産も目減り…なんてシナリオは十分あり得ます。特に2022年のように、インフレと株価下落が同時に起きることもありましたからね。

また、投資には相応の知識と精神的な余裕が必要。市場が荒れた時に冷静でいられるかも重要なポイントです。

「固定金利＋安心」戦略の価値

一方で、固定金利の安心感も捨てがたいですよね。

インフレ時代だからこその固定金利メリット

実は、インフレが進む時代には固定金利の恩恵が大きくなります：

• 物価が上がっても返済額は変わらず、実質的な負担は軽減
• 給与がインフレに連動して上がれば、返済負担率も下がる
• 金利上昇リスクを完全回避できる

特に、（仮に）今後10〜20年で物価が大きく上昇したとしても、住宅ローンの返済額は名目で一定なので、相対的な負担は軽くなります。

精神的な余裕の価値

個人的に思うのは、住宅ローンという大きな借金を抱えながら投資もするって、かなりメンタルがタフじゃないと厳しいということ。

金利変動を気にせず、投資の成績に一喜一憂せず、安心して家族との時間を過ごせる価値って、お金では測れない部分もあると思うんです。

あなたはどちらのタイプ？

結局のところ、どちらを選ぶべきかは個人の状況と価値観次第。以下の質問で自分のタイプを確認してみてください：

変動金利＋投資戦略が向いている人

• 投資経験があり、市場変動に慣れている
• 収入が安定しており、今後も増加見込みがある
• 十分な緊急資金（生活費の6ヶ月分以上）を確保している
• 金利上昇リスクを理解し、受け入れられる
• 資産形成を積極的に進めたい

固定金利＋安心戦略が向いている人

• 金利変動によるストレスを避けたい
• 確実な返済計画を立てたい
• 投資よりも安定性を重視する
• 家計管理をシンプルにしたい
• 教育費や老後資金など、他の支出予定がある

私なりの結論

正直に言うと、「これが絶対正解」はないと思います。でも、現在のインフレ傾向と金利上昇の可能性を考えると、以下のように考えています：

バランス型のアプローチもあり

例えば、住宅ローンは固定金利で安定させつつ、別途余裕資金でつみたてNISAなどの長期投資を行う。これなら住宅ローンのリスクと投資リスクを分離できます。

または、当初10年固定にして、金利動向を見ながら10年後に改めて判断するという方法も。

大切なのは「継続できる」選択

どんなに理論上優れていても、ストレスで夜眠れなくなったり、家族との関係がギクシャクしたりしては本末転倒。

自分と家族が安心して続けられる選択をすることが、長期的には最も良い結果につながると思います。

最後に

住宅ローンは30年以上の長いお付き合い。インフレや金利変動、自分のライフステージの変化など、様々な要因が絡んできます。

大切なのは、今の状況だけでなく将来の変化も見据えて、「自分らしい」選択をすること。迷ったら、複数の金融機関で相談したり、ファイナンシャルプランナーに相談したりするのも良いでしょう。

皆さんが後悔のない住宅ローン選択をできることを祈っています！

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